Helgardera dig för en tryggare bostadsaffär

Vid en bostadsförsäljning i Sverige har köparen lagstadgad undersökningsplikt enligt jordbalken, vilket innebär att det inte går att hålla säljaren ansvarig för eventuella fel i fastigheten som hade kunnat upptäckas vid en noggrann undersökning. 

För att minska risken för framtida problem bör en så kallad överlåtelsebesiktning genomföras. Det är en byggteknisk undersökning av byggnaden och den mark som har betydelse för byggnaden, och ett led i arbetet att finna eventuella fel. Men vad många inte känner till är att köparens ansvar inte slutar där. 

Densia i Stockholm är specialister på besiktningar, värderingar och rådgivning. Bland annat erbjuder man fastighetsbesiktningar, som är mer omfattande för att uppfylla köparens undersökningsplikt.

– En vanlig överlåtelsebesiktning är tyvärr inte tillräckligt omfattande för att upptäcka allt som köparen är ansvarig att kontrollera. Den innefattar till exempel inte el, värme, vatten, avlopp, ventilation, bygglov, servitut och radon. Detta trots att det ingår i köparens ansvar och kan bli mycket dyrt att åtgärda om fel upptäcks för sent, säger Philip Orrenius, som tillsammans med Lars Widebeck driver Densia.

Det man som köpare, enligt Philip och Lars, ska göra för att undvika problem är att göra en jordbalksundersökning, så att man uppfyller köparens undersökningsplikt enligt lag – vilket Densia är ensamma om att erbjuda på marknaden. 

Eftersom ett fastighetsköp innebär många olika kostnader söker många efter en så billig besiktningslösning som möjligt. 

– Ett fastighetsköp är den största affär man gör som privatperson. Då är det inte smart att spara pengar på besiktningen och riskera problem, säger Lars.

Problem med protokollformuleringar 

Philip och Lars berättar att pålästa köpare i dag har krav på mycket mer information om bostäderna än vad som tidigare varit vanligt. Hur protokollet är formulerat kan faktiskt ha avgörande betydelse om ett kostsamt fel uppenbarar sig efter köpet. 

– Som köpare kanske man är mest intresserad av det som kan bli dyrt, som exempelvis tak, dränering och våtrum. Det är viktigt för köparen att protokollet skrivs på rätt sätt och att besiktningsmannen inte tagit höjd för alla möjliga fel som inte syns och som man inte heller har anledning att förvänta sig, eftersom möjligheten att hävda dolda fel då kan försvinna, säger Philip. 

En besiktningsman ska enligt honom inte skriva om risker och fortsatta utredningar på allting, utan hålla sig stringent till det hen kan se. 

– Det handlar om att våga ta ansvar. Man måste lämna utrymme för att köparen ska kunna hävda dolda fel i efterhand, förtydligar Philip.

Han och Lars påpekar dock att det finns en okunskap om att de besiktningar som normalt görs inför en försäljning inte täcker undersökningsplikten, och därför inte ger köparen ett fullgott skydd mot negativa överraskningar. 

För att öka kunskapen om byggteknik och besiktningar håller Densia även, parallellt med sin ordinarie verksamhet, kurser för till exempel yrkesverksamma och blivande mäklare på bland annat KTH och Malmö tekniska högskola. 

De söker även fler experter som kan arbeta i företaget, men kravprofilen gör det svårt att rekrytera personal.

Många fel missas

I Sverige finns lagar och regler för det mesta som reglerar byggnationer. Trots detta uppstår fel hela tiden. 

– I dag är det nästan så att man blir mer förvånad om en golvbrunn är korrekt monterad än om den inte är det. Tyvärr är fel i våtrum något som ofta är dyrt att åtgärda. Även om kontraktet är påskrivet finns ofta en paragraf som gör att köparen har rätt att dra sig ur om den här typen av fel upptäcks, säger Philip.

Köparens ansvar är med andra ord långt mer omfattande än att bara göra en överlåtelsebesiktning för att kunna känna sig helt trygg. Densias tips är enkelt:

– Antingen köper man en billig besiktning och är beredd på mycket kvarvarande arbete innan undersökningsplikten är uppfylld, eller så köper man ett paket där allt ingår från början. 

Det är först när alla delar av den lagstadgade undersökningsplikten är klar som man som köpare kan känna sig helt lugn och börja packa flyttlasset mot sin alldeles egna bostad.